万科逆势成长“密码”:利润质量稳步提升、规模优势显现

时间:2019-09-21 来源:www.ekvag.cn

万科逆势增长“密码”:利润质量稳步增长,规模优势出现

作者:张

在住房企业普遍“抢钱”以应对成本上升的情况下,万科通过其金融稳定性和规模继续扩大的事实证明了房地产的价值。

8月20日,万科披露半年报,公司上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;归属于母公司的净利润同比增长29.8%至118.4亿元。

与万科2016-2018中期报告相比,万科今年上半年的业绩增长更为稳定,不仅盈利能力持续增长,而且经营活动的净收入占总利润的百分比高达95.96 %,而净负债率为35%。继续保持行业低位。那么,万科与趋势的增长“密码”是什么?

行业面临重大调整

万科继续创造“超级”现象

尽管监管和融资政策背景严峻,但房屋公司在年中并没有放松,主流住房公司通过准确的市场布局和灵活的业务战略保持了合同销售增长。根据中央指数研究所的数据,2019年上半年,共有147家住房企业的门槛超过50亿。根据研究所的数据,与2018年相比,住房企业TOP100销售门槛提高了95.39%,达到114.1亿元。

《红周刊》值得注意的是,上半年销售额排名前50位的住房企业中,排名越高,销售额同比增长率越高。对此,上海中原房地产分析师卢文钊告诉《红周刊》,对于销售额超过3000亿元的“超级房企”,不仅面临巨大的监管压力,而且规模扩张和业绩增长困难比亿元级住房企业更大;而相对低产量的住房企业拥有相对较多的动能。 “但是,从日益严峻的行业环境来看,目前各种规模的住房企业增长情况都不是很好,虽然整体销售规模仍在增长,但后劲相对较弱。”

作为稳定住房企业TOP3销售的领先房地产企业,万科拥有庞大的基础。面对今年房地产业复杂的外部环境,很难大幅提升业绩。然而,从万科公布的半年度报告来看,它明显克服了环境和规模的双重考验,其业绩一如既往地稳步增长。

半年报显示,万科报告期实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%。其中,“房地产业务”营业收入1329.9亿元,同比增长32.15%; “物业服务业”营业收入同比增长27.05%至52.8亿元;来自向联营公司收取的各种费用的“其他业务”。营业收入呈现短期波动,同比下降11.3%至10.5亿元。

值得一提的是,万科今年上半年的合同销售额达到3340亿元,同比增长9.63%,属于“超级阵营”。住房企业的规模并不容易。

卢文钊指出,对于总公司排名销售额最高的企业来说,由于项目数量众多,覆盖面广,难以在规模上取得重大突破。面对严峻的行业形势,控制运营成本,弹性政策和金融风险对巩固和提升基础市场至关重要。

从经营成本来看,截至2019年6月底,万科的销售期费用率较去年同期下降0.32个百分点至8.63%。针对各种费用,虽然由于研发规模和利息支出的扩大,万科的研发费用和财务费用在报告期内有所增加,但上半年的成本和利润率与去年。增幅从去年同期的17.13%上升至今年6月的19.20%。

净利润增长40%

“利润质量”正在稳步增长

虽然已公布业绩的住房公司的整体销售表现比预期更乐观,但上半年住房公司的盈利能力并不如往年。据中原房地产研究中心统计,截至21日,已有30多家房地产企业公布了2019年半年度报告,其中25家住房企业总收入为3619.39亿元,同比增长25.9%。 % 去年同期;总净利润达到340.1亿元。净利润率为9.4%。根据嘉里研究所的数据,2018年上半年,170家重点上市房地产企业实现毛利5179亿元,净利润2853亿元,同比增长42.1%和48 % 分别。

对此,中大房地产首席分析师张大伟认为,虽然整体情况来看,房地产行业仍处于上升周期的利润和规模,但同时房地产业务增长表现疲软,增长速度快比去年明显放缓,利润率也有所降低。

许多住房公司在年中加速推进,销售成本和营销费用的增长率与往年相比有所增加,这在一定程度上抑制了净利润的增长。此外,一些二线和三线城市受到“一城一策”政策的影响,利润率也受到压缩。以南京为例,南京市房地产协会副会长孟祥源告诉《红周刊》南京主城以外的地区主要是由于市场需求,限价政策影响很大。开发商的利润率非常小。 “很多项目往往是土地价格2万元,房价3万元,再减少人力和宣传费用,开发商基本上赚不到钱。”张大伟还提到,监管紧缩,资金成本大幅上涨,是房企净利润下滑的主要原因。

虽然整个行业的整体盈利能力不如往年,但万科仍然逆势而上。上半年实现净利润192.9亿元,同比增长42.6%。净利润增长率分别比去年同期和2018年末增长8.11和10.2个百分点;与2018年同期相比,增长了1个百分点,达到28.3%。此外,万科归属于上市公司股东的净利润同比增长29.8%至118.4亿元,投资资本回报率(ROIC)也较去年同期上升0.94个百分点。

值得注意的是,万科近年来经营活动的收入稳步增长,反映了其利润质量的不断提高。从2016年到2018年,万科经营活动的净收入分别占总利润的86.64%,87.16%和89.97%。截至2019年6月,上述比例增加至95.96%。这表明万科的大部分利润来自正常的商业活动,其盈利能力稳步增长。

净营业现金流增加308%

新项目遍布广东,香港和澳门等黄金地段

在房地产行业融资寒冷的冬季,做好现金流管理已成为下半年房地产企业的一项重要任务。作为房地产企业营业收入跨越经营现金流的关键一步,销售还款已成为检验房地产企业生存能力的重要因素。指标,甚至一些住房公司发布了“暂停下半年征地并出售所有员工收钱”的内部指示。特别是随着外部融资的收紧,房地产投资基金,特别是土地收购基金的来源,越来越依赖于销售收益。

必须要说的是,虽然万科业绩保持稳定增长,但今年上半年返还的金额也明显高于往年。商品和服务销售收入同比增加9.7%至1980.55亿元,经营活动产生的现金流量净额为净额。与2018年同期相比,金额增加308.06%至88.5亿元。此外,在万科综合报表范围内,尚未完成和结算的待售资源仍为4403.7万平方米。合同总金额约6,215.5亿元,比上年末分别增长18.7%和17.1%。

值得注意的是,自2019年5月房地产融资政策收紧以来,土地市场的交易热情也有所下降。许多住房企业的发展口号也从“规模扩张”转向“回归资金”。财经评论员颜跃进《红周刊》表示,由于“货币紧张”,预计下半年住房企业的土地收购步伐将继续放缓,但不排除一些资金相对充裕的企业将选择与项目合作。获得理由的方法。

即使房地产公司聚集在土地上,万科的规模扩张也没有受到太大影响。虽然征地规模与去年同期相比有所下降,但仍处于行业前列。万科中期报告显示,本集团上半年已收购54个新项目,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益计划建筑面积941.8万平方米,总计股权土地价格约为649.8亿元,仍占据规模优势。根据建筑面积,82.0%的新项目位于一线和二线城市;根据股权投资额,88.4%位于一线和二线城市。值得一提的是,近年来,由于一线和二线城市的供需活跃,一直是住房企业抢占资源的主战场。

具体到新项目的城市分布,万科项目位于长三角(南京,宁波,苏州,温州),广东,港澳大湾区(广州,佛山),渤海(天津,大连,济南,沉阳,青岛,石家庄)等待黄金城带,未来也将受到有利政策和人口的影响。

合理的财务结构

有息负债的规模已经缩小

面对融资环境的不确定性,优化金融结构,实现金融下滑杠杆是下半年房地产业的另一主题。在实现业务稳定增长的同时,万科还保持了较高的资本使用效率,良好的财务和资本状况以及相对稳定的信用评级。

万科取消预收款后的资产负债率与2018年底相同,均为76.98%,但较去年同期上升1.82个百分点。债务总额同比略有增加。但是,公司的计息负债规模已经缩小,债务结构相对更加合理。

截至6月底,万科的计息负债为人民币2,253.2亿元,比年初减少人民币358.9亿元,占总资产的14.3%;其计息负债占2018年末总投资额的52.64%。在2019年6月,它缩小了2.98个百分点至49.66%。从计息负债的角度来看,万科的短期借款和利息 - 一年内到期的轴承负债总额为666.5亿元,占比29.6%;一年以上的计息负债1,516.7亿元,占70.4%。

截至6月底,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期贷款和一年内到期的666.5亿元长期负债总额;净负债率(计息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%,继续维持行业低位。

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来源:红钱财务

万科逆势增长“密码”:利润质量稳步增长,规模优势出现

作者:张

在住房企业普遍“抢钱”以应对成本上升的情况下,万科通过其金融稳定性和规模继续扩大的事实证明了房地产的价值。

8月20日,万科披露半年报,公司上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;归属于母公司的净利润同比增长29.8%至118.4亿元。

与万科2016-2018中期报告相比,万科今年上半年的业绩增长更为稳定,不仅盈利能力持续增长,而且经营活动的净收入占总利润的百分比高达95.96 %,而净负债率为35%。继续保持行业低位。那么,万科与趋势的增长“密码”是什么?

行业面临重大调整

万科继续创造“超级”现象

尽管监管和融资政策背景严峻,但房屋公司在年中并没有放松,主流住房公司通过准确的市场布局和灵活的业务战略保持了合同销售增长。根据中央指数研究所的数据,2019年上半年,共有147家住房企业的门槛超过50亿。根据研究所的数据,与2018年相比,住房企业TOP100销售门槛提高了95.39%,达到114.1亿元。

《红周刊》值得注意的是,上半年销售额排名前50位的住房企业中,排名越高,销售额同比增长率越高。对此,上海中原房地产分析师卢文钊告诉《红周刊》,对于销售额超过3000亿元的“超级房企”,不仅面临巨大的监管压力,而且规模扩张和业绩增长困难比亿元级住房企业更大;而相对低产量的住房企业拥有相对较多的动能。 “但是,从日益严峻的行业环境来看,目前各种规模的住房企业增长情况都不是很好,虽然整体销售规模仍在增长,但后劲相对较弱。”

作为稳定住房企业TOP3销售的领先房地产企业,万科拥有庞大的基础。面对今年房地产业复杂的外部环境,很难大幅提升业绩。然而,从万科公布的半年度报告来看,它明显克服了环境和规模的双重考验,其业绩一如既往地稳步增长。

半年报显示,万科报告期实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%。其中,“房地产业务”营业收入1329.9亿元,同比增长32.15%; “物业服务业”营业收入同比增长27.05%至52.8亿元;来自向联营公司收取的各种费用的“其他业务”。营业收入呈现短期波动,同比下降11.3%至10.5亿元。

值得一提的是,万科今年上半年的合同销售额达到3340亿元,同比增长9.63%,属于“超级阵营”。住房企业的规模并不容易。

卢文钊指出,对于总公司排名销售额最高的企业来说,由于项目数量众多,覆盖面广,难以在规模上取得重大突破。面对严峻的行业形势,控制运营成本,弹性政策和金融风险对巩固和提升基础市场至关重要。

从经营成本来看,截至2019年6月底,万科的销售期费用率较去年同期下降0.32个百分点至8.63%。针对各种费用,虽然由于研发规模和利息支出的扩大,万科的研发费用和财务费用在报告期内有所增加,但上半年的成本和利润率与去年。增幅从去年同期的17.13%上升至今年6月的19.20%。

净利润增长40%

“利润质量”正在稳步增长

虽然已公布业绩的住房公司的整体销售表现比预期更乐观,但上半年住房公司的盈利能力并不如往年。据中原房地产研究中心统计,截至21日,已有30多家房地产企业公布了2019年半年度报告,其中25家住房企业总收入为3619.39亿元,同比增长25.9%。 % 去年同期;总净利润达到340.1亿元。净利润率为9.4%。根据嘉里研究所的数据,2018年上半年,170家重点上市房地产企业实现毛利5179亿元,净利润2853亿元,同比增长42.1%和48 % 分别。

对此,中大房地产首席分析师张大伟认为,虽然整体情况来看,房地产行业仍处于上升周期的利润和规模,但同时房地产业务增长表现疲软,增长速度快比去年明显放缓,利润率也有所降低。

许多住房公司在年中加速推进,销售成本和营销费用的增长率与往年相比有所增加,这在一定程度上抑制了净利润的增长。此外,一些二线和三线城市受到“一城一策”政策的影响,利润率也受到压缩。以南京为例,南京市房地产协会副会长孟祥源告诉《红周刊》南京主城以外的地区主要是由于市场需求,限价政策影响很大。开发商的利润率非常小。 “很多项目往往是土地价格2万元,房价3万元,再减少人力和宣传费用,开发商基本上赚不到钱。”张大伟还提到,监管紧缩,资金成本大幅上涨,是房企净利润下滑的主要原因。

虽然整个行业的整体盈利能力不如往年,但万科仍然逆势而上。上半年实现净利润192.9亿元,同比增长42.6%。净利润增长率分别比去年同期和2018年末增长8.11和10.2个百分点;与2018年同期相比,增长了1个百分点,达到28.3%。此外,万科归属于上市公司股东的净利润同比增长29.8%至118.4亿元,投资资本回报率(ROIC)也较去年同期上升0.94个百分点。

值得注意的是,万科近年来经营活动的收入稳步增长,反映了其利润质量的不断提高。从2016年到2018年,万科经营活动的净收入分别占总利润的86.64%,87.16%和89.97%。截至2019年6月,上述比例增加至95.96%。这表明万科的大部分利润来自正常的商业活动,其盈利能力稳步增长。

净营业现金流增加308%

新项目遍布广东,香港和澳门等黄金地段

在房地产行业融资寒冷的冬季,做好现金流管理已成为下半年房地产企业的一项重要任务。作为房地产企业营业收入跨越经营现金流的关键一步,销售还款已成为检验房地产企业生存能力的重要因素。指标,甚至一些住房公司发布了“暂停下半年征地并出售所有员工收钱”的内部指示。特别是随着外部融资的收紧,房地产投资基金,特别是土地收购基金的来源,越来越依赖于销售收益。

必须要说的是,虽然万科业绩保持稳定增长,但今年上半年返还的金额也明显高于往年。商品和服务销售收入同比增加9.7%至1980.55亿元,经营活动产生的现金流量净额为净额。与2018年同期相比,金额增加308.06%至88.5亿元。此外,在万科综合报表范围内,尚未完成和结算的待售资源仍为4403.7万平方米。合同总金额约6,215.5亿元,比上年末分别增长18.7%和17.1%。

值得注意的是,自2019年5月房地产融资政策收紧以来,土地市场的交易热情也有所下降。许多住房企业的发展口号也从“规模扩张”转向“回归资金”。财经评论员颜跃进《红周刊》表示,由于“货币紧张”,预计下半年住房企业的土地收购步伐将继续放缓,但不排除一些资金相对充裕的企业将选择与项目合作。获得理由的方法。

即使房地产公司聚集在土地上,万科的规模扩张也没有受到太大影响。虽然征地规模与去年同期相比有所下降,但仍处于行业前列。万科中期报告显示,本集团上半年已收购54个新项目,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益计划建筑面积941.8万平方米,总计股权土地价格约为649.8亿元,仍占据规模优势。根据建筑面积,82.0%的新项目位于一线和二线城市;根据股权投资额,88.4%位于一线和二线城市。值得一提的是,近年来,由于一线和二线城市的供需活跃,一直是住房企业抢占资源的主战场。

具体到新项目的城市分布,万科项目位于长三角(南京,宁波,苏州,温州),广东,港澳大湾区(广州,佛山),渤海(天津,大连,济南,沉阳,青岛,石家庄)等待黄金城带,未来也将受到有利政策和人口的影响。

合理的财务结构

有息负债的规模已经缩小

面对融资环境的不确定性,优化金融结构,实现金融下滑杠杆是下半年房地产业的另一主题。在实现业务稳定增长的同时,万科还保持了较高的资本使用效率,良好的财务和资本状况以及相对稳定的信用评级。

万科取消预收款后的资产负债率与2018年底相同,均为76.98%,但较去年同期上升1.82个百分点。债务总额同比略有增加。但是,公司的计息负债规模已经缩小,债务结构相对更加合理。

截至6月底,万科的计息负债为人民币2,253.2亿元,比年初减少人民币358.9亿元,占总资产的14.3%;其计息负债占2018年末总投资额的52.64%。在2019年6月,它缩小了2.98个百分点至49.66%。从计息负债的角度来看,万科的短期借款和利息 - 一年内到期的轴承负债总额为666.5亿元,占比29.6%;一年以上的计息负债1,516.7亿元,占70.4%。

截至6月底,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期贷款和一年内到期的666.5亿元长期负债总额;净负债率(计息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%,继续维持行业低位。

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陆文涛

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